قراردادهای صلح و هزینه نگهداری

در عقد اجاره ، مخارج عین مستاجره برای امکان انتفاع به عهده مالک می باشد (م 486 قانون مدنی ).
2-2-5-2شرایط اساسی عقد اجاره:
الف : عقد اجاره باید با مدت معلوم تنظیم شود و الا باطل است . تعیین مدت عنصر اساسی صحت عقد اجاره می باشد هر چند قانون مدنی در تعریف این عقد در ماده 466 عنصر وقت را درتقدیر نگرفته ولی متعاقباً طی مواد 468 و 514 قانون مدنی ، تعیین مدت به عنوان شرط صحت عقد اجاره اشیاء و اشخاص ذکر شده است.
ب : قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط صحت عقد می باشد . هدف اصلی از عقد اجاره این می باشد که مورد اجاره به مستاجر داده شود تا از منافع آن بهره مند شود . (م 470 قانون مدنی).
ج : عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول و مردد باطل می باشد .
2-2-5-3تفاوت عقد اجاره با مالکیت زمانی :
مالکیت زمانی عقدی است که به موجب آن حق استفاده و استعمال از موضوع قرارداد برای دوره های زمانی متناوب به منتفع ایداع می شود که مدت این قراردادها می تواند محدود یا نامحدود باشد پس نام گذاری قرارداد مالکیت زمانی در حقوق داخلی به اجاره قدری نامانوس بوده و خلاف اراده ، قصد طرفین ، عرف و بنای عقلا می باشد.
نکته دیگر این می باشد که در عقد اجاره ، مستاجر می تواند برای کمال انتفاع از عین مستاجره تغییراتی که منافی با حقوق مالک نباشد اعمال نماید و هزینه هایی را انجام دهد ولی در مالکیت زمانی ، منتفع چنین حقی را ندارد .
در اجاره ، مستاجر ، اجاره بها ، پرداخت می کند ولی در مالکیت زمانی ، شخص ، منافع اماکن تفریحی را طبق قرارداد با پرداخت وجهی تحصیل می کند و برای استفاده ملزم و مکلف می باشد که طبق قرارداد مبلغی را به عنوان حق سرویس و نگهداری پرداخت کند .
اجاره مفهومی عام دارد و شامل تمامی اموال و اشیاء می شود در حالیکه مالکیت زمانی مفهومی خاص دارد و اصولاً شامل استفاده از اماکن تفریحی و توریستی می شود .
در اجاره وظیفه مدیریت و نگهداری عین مستاجره با مستاجر می باشد اگر چه طبق قانون هزینه تعمیرات وانتفاع از عین مستاجره را مالک باید بپردازد ولی در مالکیت زمانی ، منتفع هیچ حقی برای نگهداری و مدیریت پروژه ندارد و فقط حق استفاده دارد و حتی باید هزینه نگهداری را هم پرداخت کند .
2-2-6مقایسه مالکیت زمانی با عقد صلح :
بیشتر فقه پژوهان معاصری که به بررسی و تحلیل قرارداد بیع زمانی پرداخته اند ، انتعقاد این قرارداد را در قالب عقد صلح حایز و نافذ دانسته اند .
بیشتر مراجع تقلید معاصر نیز تحقق این قرارداد را در قالب عقد صلح جایز می دانند از جمله این افراد ، حضرات آیات سیستانی ، بهجت ، موسوی اردبیلی ، نوری همدانی و فاضل لنکرانی می باشند اما حضرات آیات تبریزی ، صافی گلپایگانی تحقق این قرارداد را در قالب عقد صلح جایز نمی دانند . از نمونه های کاربردی در این زمینه می توان شرکت نارنجستان شمال را نام برد که این شرکت با تنظیم دفترچه قرارداد و متحدالشکل ، منافع سوئیت های ویلایی خود را بصورت زمانی به متقاضیان واگذار می کند . در واقع این شرکت از بدو امر تا کنون در فروش محصولات خود از قراردادهای متضمن صلح منافع استفاده می کند یا نمونه ایی دیگر که می توان نام برد ، شرکت مجتمع های توریستی ، رفاهی ، آبادگران ایران است که در زمینه ی مالکیت زمانی از سال 73 فعالیت دارد و در فروش محصولات خود از قراردادهای صلح مدت دار استفاده می کند .
پس برای تبیین این امر که آیا عقد صلح قابلیت پذیرش چنین قراردادی را دارد و یا خیر ؟
ابتدا لازم است آشنایی با عقد صلح پیدا نمود .
2-2-6-1تعریف صلح:
بیشتر لغت شناسان عرب صلح را به « سلم » معنا نموده اند.
جمعی از فقهای عامه نیز صلح را در لغت به معنای « قطع منازعه » و یا « قطع نزاع » معنی کرده اند . یکی از محققان معاصر اهل سنت به نقل از بعضی از منابع لغوی ، صلح را به «المسالمه بعد المنازعه » معنا نموده اند. و فقیه حنفی ابوعبدالله بخاری در معنای لغوی صلح توسعه ایی می دهد و آن را شامل رفع فساد محقق و فسادی که در پی خواهد آمد قرارداده است.
لغت شناسان فارسی صلح را به « آشتی » معنا کرده اند .
بعضی از اهل لغت در کنار واژه آشتی ، کلمه « سازش » را نیز آورده اند.
2-2-6-2-تعریف عقد صلح :
عقد صلح چنان که بسیاری از فقها گفته اند : عقدی است که برای رفع نزاع تشریع شده است. اما این تعریف تنها بیان کننده ی حکمت تشریع عقد صلح می باشد و به اعتقاد برخی از فقها مشروعیت عقد صلح منحصر به مواردی نیست که نزاعی رخ داده باشد یا اختلافی وجود داشته باشد بلکه عقدی است مستقل در کنار سایر عقود که مشروعیت و اعتبار دارد .
این دیدگاه اجماعی فقهای شیعه می باشد و تنها اختلافی که بین فقهای امامیه وجود دارد آن است که آیا عقد صلح در جائیکه نتیجه سایر عقود را دارد عقدی مستقل است یا فرع اعمال حقوقی پنج گانه ( بیع ، اجاره ، هبه ، عاریه ، اجراء) می باشد ؟
شیخ طوسی در کتاب مبسوط بر این عقیده می باشد که صلح ، فرع عقود پنج گانه می باشد ولی فقهای پس از او این سخن را نپذیرفته و با این استدلال که عقد صلح اگر چه در مواردی ، فایده و نتیجه عقود دیگر را دارد ولی این مساله موجب نمی شود که این عقد از افراد آن عقود محسوب شود . به علاوه اینکه ، ادله صلح به وضوح بر استقلال این عقد در کنار سایر عقود دلایت می کند .
محقق در کتاب شرایع الاسلام عقد صلح را چنین تعریف می نماید :
« عقد شرع لقطع التجاذب » یا « عقد شرع لقطع التنازع » / بنابراین اگرچه هدف اصلی عقد صلح از بین بردن خصومت و اختلاف بوده است هیچ مانعی ندارد که وسیله انجام معامله قرار گیرد .