دانلود پایان نامه

از آن زمان به بعد ،لفظ مذکور در مکاتبات اداری و حقوقی توسط مقامات آمریکایی بسیار شایع و رایج گردیده است.
در خلال بحران نفتی دهه 1970، تعداد کثیری از خانواده ها به دنبال راهی برای گذران تعطیلات ارزان قیمت بودند و شاید یکی از عوامل رشد و توسعه صنعت مالکیت زمانی در آمریکا، وجود همین بحران بوده است. آمریکایی ها از چنین ظرفیتی به منظور ایجاد درآمد، بهره برداری شایسته ای نمودند. به نحوی که در سال 1976 حدوداً پنجاه میلیون دلار عاید آنان شد.
باید توجه داشت که جذابیت مالکیت زمانی به گونه ای بوده است که از دهه 1990 به بعد، شرکت های زنجیره ای هتلداران بزرگ نظیر هتل شرایتون ، ماریوت ، هیلتون ،رامادا ، چهار فصل، باشگاه تعطیلات دیسنی، تمایل شدیدی به استفاده از روش مالکیت زمانی در فروش واحد های هتل و اماکن تفریحی خود پیدا کرده اند.
درپژوهشی دیگر این طور آمده که بیع زمانی یا مالکیت زمانی پیشینه درازی ندارد ودر پنجاه سال گذشته ظهور یافته است نظام مالکیت زمانی برای اولین بار در سال 1963 از سوی موسسه سوئیسی هابیماگ (Habimag) مطرح شد وسپس در سال 1967 درفرانسه ودر چارچوب توسعه برخی پایگاه های ورزش های زمستانی از این نوع قرارداد استفاده شد و آنگاه در سال1969 از سوی آمریکا مورد پذیرش قرار گرفت و همچنین در سال 1975 از سوی انگلستان ودر فروش اتاق برخی هتل ها از طریق بیع زمانی به اجرا درآمد.
2-1-2-2مالکیت زمانی در ایران:
نمونه هایی از مشارکت زمان بندی شده در فرهنگ ایران از دیرباز تاکنون، تجربه شده است. کشاورزان در بهره برداری از آب قنات ها و چاه های کشاورزی به طور مشاع مالکیت داشته و هریک متناسب با سهم خود در زمانی معین از آب برای آبیاری باغ ها و اراضی شان استفاده می نمودند.
در کشور ایران، روش مالکیت زمانی از سال 1377 آغاز گردید و اولین هتلی که از این طریق جهت فروش آپارتمان ها و سوئیت های خود استفاده نمود، هتل نارنجستان (در نزدیکی شهر نور در استان مازندران) بود. پس از تجربه موفق هتل نارنجستان، هتل های زیادی در شیراز (نظیر هتل چمران)، کیش (مجتمع شماره 1 و 2 آبادگران) مشهد (مجتمع گلوگاه و کوه سنگی) و کلارآباد، سلمان شهر از روش مالکیت زمانی استفاده نموده اند.
2-1-3بررسی مبانی مشروعیت مالکیت زمانی
مبانی مشروعیت مالکیت زمانی را در دو گفتار آتی تقسیم بندی کرده ایم.
2-1-3-1بررسی مبنای مشروعیت حقوقی مالکیت زمانی:مالکیت زمانی از جهت حقوقی ،مشروعیت خویش را در قانون ،اصل حاکمیت اراده ،اصل نفوذ واعتبار تعهدات،دکترین حقوقی ،بنای عقلا وضرورت اجتماعی و عرف بیان کرده است.
2-1-3-1-1اجاره وصلح منافع:امکان تحدید مالکیت به قید زمان در اجاره و صلح موقت منافع ،حجتی است قانونی بر امکان تقیید مالکیت به زمان. ماده 468 قانون مدنی مقرر می دارد “در اجاره اشیاء
مدت اجاره باید معین باشد والا اجاره باطل است”.وماده 758 آن قانون،اجازه ی استحصال نتیجه ی تمامی عقود،از جمله عقد اجاره را در قالب عقد صلح اعطا کرده است.در عقد اجاره عدم تعیین وقت برای مالکیت مستأجر نسبت به منافع،ضمانت اجرای بطلان را در پی دارد ودر عقد صلح منا فع ،هر چند با توجه به مفاد ماده 758 قانون یاد شده ،تعیین مدت،شرط صحت عقد نخواهد بود و فقط در صلح ابدی منافع با حفظ عین،”مالیت”عین با اشکال و وضعیت حقوقی عقد با تردید جدی روبرو خواهد بود،مع الوصف ،با توجه به قبول تقیید وتوقیت مالکیت در عقود مذکور،امکان تحدید مالکیت به زمان ،ارتکاز وپشتگرمی قانون را برخوردار است وباید گفت که قوانین ایران نه تنها مالکیت را به عنصر دوام مقید نکرده است، بلکه در مواردی ،توقیت آن را تجویز وحتی گاهی ضرورتآ اعلام کرده است.(مواد 468،501،507،508،514 قانون مدنی)
2-1-3-1-2اصل حاکمیت اراده: در حقوق کنونی به مفهوم تعدیل شده ی”آزادی قراردادی” تعبیر می شود.و ریشه فلسفی این اصل در گفته های فرد گرایان است.شارل دولومن،نخستین کسی بوده که که در قرن 16 میلادی ،نظریه حاکمیت اراده را بیان کرده است.و در ایران برای اولین بار با تصویب قانون اجرای لایحه قانون مدنی تا موقع اعلام رای قطعی کمیسیون پارلمانی عدلیه 18/2/1380 مجلس شورای ملی که مشتمل بر جلد اول قانون مدنی و955 ماده از آن بوده است ،مورد شناسایی قانون گذار قرار گرفته است .برخی معتقدند اصل فوق از آیه “اوفوا بالعقود ” استخراج می شود ،پس اگر عقد جدیدی اختراع شد، به استناد این آیه آن را درست می دانند. حاکمیت اراده در معنایی وسیع از اقتدار و سلطه بر انعقاد هرگونه قرارداد بکار می رود . آنگاه که گفته می شود اراده ی انسان بر اموال واعمال خودش حاکم است به این معنا است که وی می تواند این اراده را از طریق انعقاد قرارداد ، استفاده نکردن و یا حتی از بین بردن آن بی آنکه منفعتی در پی داشته باشد اعمال کند . به نظر می رسد ماده 191 قانون مدنی که عقد را محقق می داند به قصد انشاء بیانگر همین اصل مهم حاکمیت اراده است . مضافاً بر اینکه در قراردادها باید به اراده متعاقدین توجه کرد . زیرا علت و اساس پیدایش قرارداد همان اراده ما می باشد تا اراده بایع برای فروش مبیع و اراده خریدار برای خرید مبیع و پرداخت ثمن نباشد عقد بیع شکل نمی گیرد .
وقتی که اراده عامل اصلی و ذاتی بوجود آمدن عقد می باشد ، طبعاً برقراردادی که خود آن را ایجاد کرده است سلطه و حکومت دارد .
در خصوص مالکیت زمانی اراده های دو طرف این قرارداد را ایجاد کرده و چون مغایر و مخالف با قانون نیست و اصل هم بر اباحه قراردادها می باشد فلذا این معامله محترم و مشروع تلقی می گردد .
به بیان دیگر می توان گفت : اصل آزادی قراردادها همان حاکمیت اراده در اعمال حقوقی است . این اصل در ماده 10 قانون مدنی ایران منعکس شده و تنها محدودیت برای آن از سوی قانونگذار عدم مخالفت صریح با قانون می باشد .
این ماده مقرر می دارد : «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنرا منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است ». این ماده حاوی اصل آزادی قراردادها است و به حکومت اراده نیز دامنه گسترده ایی می بخشد و آن را از حصار عقود معین خارج می کند.
مقصود از عبارت صریح قانون در این ماده تائید اصل مباح بودن قراردادهاست و کنایه از اینکه درمنع قانونگذار تردید نباشد وگرنه قرارداد خلاف روح قانون نیز باطل است.
نهی قانونگذار در صورتی دلالت بر فساد عقد می کند که ناظر به یکی از ارکان و شرایط صحت آن باشد یا اثر معامله را نفی کند . بنابراین برابر اصل آزادی قراردادها و ماده 10 قانون مدنی انعقاد قرارداد مالکیت زمانی توجیه قانونی دارد و مغایر با قانون نیست .
2-1-3-1-3اصل نفوذ واعتبار تعهدات:ماده 223 قانون مدنی مقرر می دارد :”هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر این که فساد آن معلوم شود .مفاد این ماده ،مدلول قاعده فقهی “اصاله الصحه” است.
2-1-3-1-4دکترین حقوقی :اندیشمندان حقوق نیز هم چون فقها از وصف دوام مالکیت و زمان بندی آن ،چندان بحثی نکرده اند و معمولآ به اختصار به لزوم دوام مالکیت بدون بیان علت اشاره کرده اند .
بعد از پیدایش پدیده مالکیت زمانی ،اندک اندیشمندانی که بدان پرداخته اند سعی در توجیه مشروعیت آن داشته اند .پیرو استعلامی که از اداره کل حقوقی وتدوین قوانین قوه قضاییه به عمل آمده است ،ضمن رد اشکال مالکیت زمانی تعیین ضوابط آن را منوط به تصویب قانون توسط قوه مقننه نموده است .
2-1-3-1-5بنای عقلا وقاعده تسلیط: معاملات را نباید از مخترعات شارع دانست بلکه مبنای آنها راباید نیاز مردم به مبادله کالا ومنافع وگاه نقل آن اموال بدون عوض دانست.معاملات ریشه عرفی دارند که بنا به ضرورت های اجتماعی بین مردم رواج یافته وبرخی از آنها که شامل اکثریت معاملات است مورد تایید شارع قرار گرفته و برخی دیگر که غرری یا مبتنی بر ظلم بوده ،از سوی شارع نهی شده است. در فرض مالکیت زمانی احتمال غرر ،کینه وعداوت وجود ندارد.پیشرفت تکنولوژی و تاثیر پدیده ها در درون جوامع مختلف باعث شده که جامعه ما نیز از این تحولات مصون نماند ،مثلآبرای فردی که می خواهد موقع خاصی از سال را در کشور خاصی اقامت کرده وبه استراحت یا تجارت بپردازد،بهترین گزینه خرید مالکیت زمانی یکی از هتل ها می باشد که در موقع مشخص سال ،برای اقامت وی منزل شخصی مهیا باشد.ویا این امر در مورد شخصی که جهت امورات شخصی یا زیارت از نقطه خاصی به نقطه دیگر عزیمت می کند صادق است.صرف نظر از راحتی مراجعان،مزایای دیگری هم چون ،استفاده بهینه از فرصت ها وامکانات ،ترویج ایران گردی وجهانگردی و….وجود دارد که بنای عقلا نمی تواند به راحتی از آن صرف نظر کند. بنای عقلا یک اصل مسلم حقوقی است.طبق قاعده”ما حکم به الشرع،حکم به العقل وما حکم به العقل ،حکم به الشرع”بنای عقلا مسلمآ به مفاد حدیث نبوی “الناس مسلطون علی اموالهم”اعتبار قائلند. قاعده تسلیط موید این مطلب است که مالک حق همه گونه انتفاع از کمی و کیفی ، ناقله ، استیفایی یا اصلاحی را در مایملک خود دارد . البته اعمال حق باید بطوری باشد که موجب اضرار به غیر نگردد . (م 132 قانون مدنی )
سلطنت مذکور در این حدیث بر سه قسم است :
سلطنت تشریع شده بر اموال ، مطلق است و این اطلاق هم کمی است و هم کیفی.
حدیث در مقام بیان انواع تصرفات از جهت کمی است نه از جهت کیفی.
حدیث در مقام بیان سلطنت مالک بر اموال وی می باشد مالک نسبت به اموال خود محجور نیست .