انعقاد قرارداد و مجتمع توریستی

جواب: منع شریک بنحو کلی از تصرف در مال مشاع و مشترک جایز نیست، باید اجازه در تصرف به مقدار سهم او بدهد ویا حاضر به قسمت شود و سهم هر یک مفروز گردد و یا حاضر به قسمت مهایاتی شود یعنی تقسیم به حسب از سند که مثلاً مدتی یکی تصرف کند و مدت دیگر، دیگری یا حاضر به خرید و فروش شود و چنانچه از همه شقوق استنکاف نماید حاکم شرع او را به اختیار یکی از امور مذکور مجبور کند.
در این اجوبه صراحت افراز منافع را پذیرفتهاند و بدواً هر گونه تصرف مفروزی در ملک مشاع را نیاز به اذن شرکاء دانستهاند. اما چنانچه شریک یا شرکاء منع در تصرف مفروزی شریکی را نمایند را جایز ندانستهاند، چون هر شریک به مقدار سهم خود مالک میباشد و هر مالکی هرگونه تصرف و انتفاع از مالکیت خود را دارد. (ماده 30 قانون مدنی) از طرفی تصرف فیزیکی در مال مشاع را قانونگذار نیاز به اذن سایر شرکاء دانستهاند حالی اگر شریکی بخواهد از این حکم قانونی سوء استفاده نماید و حتی بدون دلیل اذن در تصرف ندهداز باب قاعده ضرر، عدم اذن موجب اضرار به شریک مالک مشاعی میگردد، لذا منع شریک در تصرف در مال مشاع را جایز ندانستهاندچون موجب ضرر به شریک یا شرکاء میگردد.لذا به هر صورت یا باید اجازه تصرف مادی به شریک را به مقدار سهم خود بدهد یا اینکه ملک را به مقدار سهم هر یک از شرکاء تفکیک و تقسیم سهم هر یک مفروز گردد و اگر امکان افراز اعیان نباشد باید افراز منافع یا مهایات را بپذیرد. یعنی برحسب ازمنه «افراز منافع زمانی» بپذیرد که یکی از شرکاء مدتی در قسمتی از سبک تصرف نماید و در مدت زمان دیگر شریک دیگر تصرف مفروزی نماید و چنانچه به هیچیک از شقوق رضایت ندهد و حاکم شرع او را مجبور به پذیرش نماید.
سوال: کارخانهای است که دارای صد سهم میباشد واینجانب هم 18سهم آن را مالک هستم و به اشخاصی که برای کار به آن کارخانه مراجعه میکنند اخطار نمودهام که اینجانب رضایت ندارم که در این کارخانه کار کنید یک نفر از مراجعین به کارخانه که خودش هم در آن کارخانه دارای سهمی است و نیز چند نفر صغیر هم میباشد که از این کارخانه سهم دارند، اظهار نموده چون پای صغیر درکار است برای حفظ منافع صغیر، کارکردن برای من که قیم صغیر میباشد عیبی ندارد و نیز یک نفر از مراجعین دیگر اظهار نموده که چون شما رضایت ندارید نسبت به سهم آنهائیکه رضایت دارند کار میکنم. حکم مسئله را مرقوم فرمائید.
جواب: از موضوع شخصی اطلاع ندارم اما بطور کلی تصرف در مال مشترک بدون اذن جمیع شرکاء جایز نیست. ولی اگر استنکاف کند شرکاء او میتوانند با مراجعه به حاکم شرع به مقدار سهم او زمانی در هر ماه و یا هفته مثلاً برای او معین کنند و در باقی ازمنه خودشان از کارخانه استفاده کنند.
در جواب این مسئله نیز به صراحت حکم برقبول افراز منافع زمانی را صادر نمودهاند.
مبحث دوم: افراز منافع و انطباق آن با نهادهای حقوقی مشابه
گفتار نخست: انطباق افراز با مالکیت زمانی
امروزه تصور و نظر بعضی از حقوقدانان، این است که تایم شر نوعی عقد است در حالی که به نظر چنین فرضیهای اشتباه است.زیرا همانطور که بحث خواهد شد، خواهیم دید که تایم شر نه یک عقد بلکه یک نهاد حقوقی است که در آن عقود مختلف وجود دارد.گسترش استعمال «تایم شر» در برخی از کشورهای اروپایی و نقشی که این نهاد در جذب سرمایهها و جلوگیری از اتلاف منابع دارد، برخی از شرکتهای ایرانی را بر آن داشته تا این روش را الگوی فعالیتهای خود قرار دهند.در تایم شر عین و منافع مال به صورت زمانبندی شده در مالکیت دو یا چند نفر قرار میگیرد. ملاک بطلان در معاملات عرف و عقلاء است مگر آنکه شارع بطور خاص آن را باطل یا حرام اعلام کرده باشد مثل ربا که فرموده «احل اله البیع و حرام الربا» و معمولاً معاملات از نظر شرعی رضایی هستند نه تأسیسی و تعبدی، و صحت در معاملات اختصاص به معاملات متداول و جاری ندارد بلکه اگر معامله جدیدی حسب شرایط زمان به وجود بیاید که حق هیچ یک از عناوین فعلی معاملات بر آن صدق نکند و عقلاً آن را حق میدانند و شارع بطور خاص یا عدم آن را رد نکرده باشد صحیح و معتبر و ممضی خواهد بود.
بند نخست :مفهوم مالکیت زمانی
تایم شر که به بیع تعبیر میشود- اولین بار در استفاده از رایانهها مطرح شد، بعداً برای استفاده از اموال، خصوصاً اموال غیرمنقول، تبدیل شد. تایم شر یا مالکیت زمانی، امکان استفاده افراد متعدد از مال واحد، در دورههای زمانی مشخص فراهم میآورد و زمینه استفاده حداکثری از اموالی را که بطور مستمر مورد نیاز مصرف کننده واحد نیستند، ایجاد میکند.
مالکیت زمانی یا به تعبیری تایم شر ،یک نهاد حقوقی جدید نیست، بلکه یک روش استفاده است که ممکن است در قالب عقد بیع، اجاره یا هر نوع عقد دیگری، متناسب با نهادهای پذیرفته شده در حقوق داخلی، مورد استفاده قرار گیرد. مهمترین مسئلهای که حقوقدانان ما با آن روبرو هستند، نبود تصویری صحیح از این نهاد تازه تأسیس حقوقی است. البته فقدان تصویر صحیح با عنایت بر جدید بودن مبحث، تعجبانگیز نیست. چرا که کشورهای دارای نهاد حقوقی «تایم شر» در ابتدا با چنین مشکلی مواجه بودهاند.امروزه تصور و نظر بعضی از حقوقدانان، این است که تایم شر نوعی عقد است در حالی که به نظر چنین فرضیهای اشتباه است. زیرا همانطور که بحث خواهد شد، خواهیم دید که تایم شیر نه یک عقد بلکه یک نهاد حقوقی است که در آن عقود مختلف وجود دارد.
بند دوم:تاریخچه مالکیت زمانی
همانطور که گفتیم این واژه برای اولین بار در استفاده از رایانه مطرح شد، این واژه بدین معنا بود که تعداد زیادی از افراد میتوانند به بانک اطلاعاتی یک شرکت رایانهای در قبال پرداخت هزینه مختصری دسترسی داشته باشند و کلاً روشی در اخذ اطلاعات از رایانه بود که در آن، رایانهای که به منظور دادن اطلاعات و سرویس عمومی در نظر گرفته میشد، امکان سرویسدهی به چندین کاربر را می یافت. این مفهوم در اوایل سال 1957 توسط «باب بور» در مقالهای در مجله “کنترل اتوماتیک” مطرح شد.
گسترش استعمال «تایم شر» در برخی از کشورهای اروپایی و نقشی که این نهاد در جذب سرمایهها و جلوگیری از اتلاف منابع دارد، برخی از شرکتهای ایرانی را بر آن داشته تا این روش را الگوی فعالیتهای خود قرار دهند. اگر چه این شرکتها تطبیق فعالیتهای خود بر موازین حقوقی و قوانین جاری، از قراردادهایی چون «بیع مشاع» و «صلح منافع» کمک گرفتهاند، اما با توجه به رواج این مسئله در سالهای اخیر و به ویژه استفاده از عناوین «بیع زمانی» و «تایم شر» و نیز با توجه به بهرهگیری از این شرکتها از تجارب شرکتهای خارجی، بیم آن میرود که مشکلاتی از این ناحیه ایجاد شود لذا لازم است در جهت قانونمندشدن آن اقدام شود.
امروزه هرگاه «از تایم شر» بطور مطلق استعمال میشود، ذهن متوجه استفاده از املاک و مستغلات، مخصوصاً در مناطق تفریحی میشود، «کوههای آلپ» در فرانسه که همیشه میزبان تعداد زیادی از طرفداران ورزش اسکی بود که برای گذراندن تعطیلات خود به آنجا میآمدند. در اوایل دهه شصت، جمعیت کسانی که میخواستنداز آن مناطق استفاده کنند روبه فزونی گذاشت و محدودیت خانههای ویلایی باعث شد که مالکان ویلا برای کسانیکه میخواستند همه ساله در آن ناحیه به اسکی بپردازند، بصورت تضمینی «رزرو» کنند.بدین ترتیب کسانی که قبلاً خانه را برای یکسال کامل به اجاره میگرفتند، مجبور نبودند برای خانهای که فقط یک یا چند هفته از آن استفاده میکردند، اجاره بهای یکسال را بپردازند و بقیه گردشگران نیز میتوانستند با خیالی آسوده نسبت به مکانی که از قبل رزرو کرده و هزینه آن را که کمتر از خرید یا اجاره بلند مدت بود پرداخته بودند به مسافرت بروند.
لذا خاستگاه اولیه مالکیت زمانبندی شده یا تایم شیر کشور فرانسه بوده است. البته سال دقیق پایهگذاری این تأسیس حقوقی مورد اختلاف است ولی صنایع متعددی در سالهای 1964، 1965، 1967، 1968 در فرانسه مشاهده شده است. اولین ارائه کننده این نهاد یک شرکت با مسئولیت محدود سوئیسی به نام «هی مک»میباشد که در سال 1963 به این کار دست زد از سال 1986 فرانسه نهاد مالکیت زمانبندی شده را در قانون حقوق شرکتهای خود وارد کرد.
کشور دیگری که مبحث مالکیت زمانی را دارا میباشد، ایالات متحده آمریکا است. از جمله موادی که این صنعت را در آمریکا گسترش داد، نهاد «آردا» میباشد. اولین نوع مالکیت زمانبندی شده در شکل حق استفاده در آمریکا در سال 1969 در هاوایی و در شکل دارای سند در کالیفرنیا در سال 1973 مطرح گردید. آنچه مسلم است این نوع مالکیت در اروپا در دهه 1960 به منظور افزایش حق انتخاب جهت گذاردن تعطیلات آغاز شد و قدمت صنعتی آن به بیش از 45سال میرسد و امروزه حدوداً 7/6 میلیون نفر در دنیا مالک این نوع نهاد حقوقی میباشند.
اتحادیه اروپا دستورالعمل EC/47/94 پارلمان و شورای اروپا مصوب 26 اکتبر 1994 در حمایت از خریداران در خصوص جنبههای خاص قرارداد مربوط به خرید حق استفاده از اموال غیرمنقول بر مبنای مالکیت زمانی «تام شیر» مقرراتی وضع کرد که به کشورهای عضو، سی ماه یعنی تا 30 آوریل 1997 فرصت داده شد تا اقدامات لازم را در راستای تطبیق با آن را به عمل آورده و به کمسیون مربوط اطلاع دهند.طی این مهلت تنها دوکشور عضو یعنی انگلستان و جمهوری آلمان اقدامات لازم در راستای انطباق قوانین داخلی خود با دستورالعمل را اعلام کردهاند، یونان آخرین کشوری بود که اقدامات خود را در اوایل اکتبر 1999 اعلام کرد.
مسئله مالکیت زمانی یا تام شیر به تعبیر فقهی ویا حقوقی آن افراز منافع از زمانی در ایران مطرح شد و به ادبیات حقوقی ما وارد شدکه شرکتی به نام «شرکت مجتمع توریستی و رفاهی آبادگران ایران» اقدام به فروش هفتگی آپارتمانها و ویلاهای توریستی واقع در ساحل جزیره کیش نمود این شرکت در آگهیها و برگههای تبلیغاتی خود از عنوان تایم شیر، مالکیت زمانی و بیع زمانی استفاده نمود. شروع فعالیت این شرکت به ویژه استفاده از اصطلاحات و عناوین بحث انگیز فوق موجب مطرح شدن این موضوع در محافل حقوقی گردید. البته این نهاد در حقوق ایران و خصوصاً در فقه بیسابقه بود. بر اساس مطالعات انجام شده در این زمینه تحقیقات جامعی صورت نگرفته و مفهوم این تأسیس در حالهای از ابهام به سر میبرد و صرفاً مقالات منتشر شده در چند سال اخیر و با رونق گرفتن این نهاد در کشور و نظرات اساتید علم حقوق تحقیقاتی انجام نشده است. با این حال این نهاد حقوقی تا کنون در قوانین کشور ما در حالهای از ابهام قرار دارد و تعریف مشخصی از آن به عمل نیامده است.
بند سوم: ماهیت مالکیت زمانی
1-مالکیت زمانی عقدی است لازم با عنایت به اصل لزوم یا اصاله اللزوم در قراردادها این قرارداد برای طرفین لازم است حتی اگر قرارداد به صورت خیاری منعقد گردد. زیرا خیاری بودن یک قرارداد تناقضی با لازم بودن آن ندارد و از طرفی درج خیار موید لازم بودن آن عقد یا قرارداد است تا راهی برای بر هم زدن عقد وجود داشته باشد.البته چنانچه قانونگذار به صراحت به لزوم یا جواز عقد تصریح کرده باشد به همان نص قانونگذار استناد میشود. اما اگر قانون به لزوم و جواز عقد تصریح نکرده باشد و لیکن علائم و امارات جواز عقد ذکر شده باشد از طریق علائم مذکور میتوان حکم به لزوم یا جواز عقد نمود، مثلاً چنانچه دریک ماده قانونی ذکر شود که چنانچه یکی از طرفین عقد فوت یا مجنون یا بطور کلی فاقد اهلیت شوند، عقد منفسخ میگردد که این علائم مختص عقد جایز است لذا حکم به جواز عقد میشود. اما اگر هیچیک از علائم وجود نداشته باشد و نص صریح قانون هم نباشد به اصل لزوم یا اصاله اللزوم قراردادها استناده شده و حکم میشود که عقد مذکور لازم است مگر اینکه خلافش ثابت گردد.مضافاً اینکه امروزه این ایده سنتی به تدریج کنار رفته و جواز و لزوم عقد بستگی به تصمیم و اراده و اختیار طرفین عقد قرار داده شده است.بالاخره این نوع قرارداد عقد است زیرا یکی از شرکا ماذون از سایر شرکا ایجاب را ایجاد می نماید و طرف دیگر یعنی منتفع در بازه زمانی قبول می کند که در مدت مذکور در قرارداد از مال مشاع استفاده نماید.
2- مالکیت زمانی عقدی است معوض
یعنی شخص در مقابل ثمن یا مالیکه به مالک عین پرداخت میکند در یک بازه زمانی مالک منافع شده و از آن منتفع میشود. البته معوض بودن جزء اوصاف الزامی و ذاتی این عقد نمیباشد، چون ممکن است مالکیت زمانی ناشی از هبه باشد- مثلاً در مالکیت مدت زمان از سال را به دیگری هبه دهد.
3- عقدی است تملیکی
یعنی با انعقاد قرارداد مالکیت مال برای مدت معینی به خریدار منتقل و در مقابل مالکیت ثمن نیز به انتقال دهنده منتقل میشود.
4- عقدی است دائمی